Administratorul, persoana fizica sau juridica, are o importanta deosebita pentru proprietatea din blocurile de locuinte si pentru proprietarii carora le gestioneaza bunurile pe care le detin in comun. Meseria de administrator de imobile este o meserie care indiferent de situatia economica a tarii va fi necesara si nu poate fi desconsiderata. Meseria de administrator poate fi imbratisata de orice persoana cu varsta minima de 18 ani care are aptitudini administrative (gospodaresti) si de bun gestionar de mijloace materiale si banesti de nivel limitat. Sistemul economic si social al tarii are nevoie de aceasta categorie de profesionisti intrucat, in ansamblu, rolul administratorului de imobile si al asociatiilor de proprietari ating, la nivel de stat, multe interese locale si nationale (serviciile publice de gospodarie comunala, taxele si impozitele, intretinerea si dezvoltarea fondului de locuinte, siguranta cetatenilor si a cladirilor, piata de munca etc.). Ponderea acestei categorii de specialisti in forta de munca activa din Romania este destul de mare, in plus aceasta meserie oferind posibilitatea persoanelor cu initiativa de a presta mai multe activitati in paralel, aducatoare de venituri, si chiar cu potential de afacere personala sau in mod colectiv prin libera asociere.
Chiar daca pana in prezent persoana care a practicat si practica aceasta meserie fara a avea o calificare a fost perceputa de catre societatea romaneasca (proprietari, autoritati, mass-media) ca o "cenusareasa" pe viitor se va dovedi, prin profesionalismul celor care vor lucra cu pregatire in domeniu, ca toate parerile din trecut au fost subiective si justificate doar prin lipsa calitatii de "meserias" sau "specialist in domeniu". Federatia Asociatiilor de Proprietari din Romania are tot interesul in acest sens intrucat reprezinta interesele asociatiilor de proprietari iar asociatiile de proprietari sunt angajatorii sau contractantii administratorilor de imobile care vor fi permanent verificati, controlati, recalificati sau chiar li se vor retrage certificatele/atestatele daca nu-si duc la indeplinire atributiile pe care le au prin contract.

Radu Opaina

PREFATA
PROFIL OCUPATIONAL MESERIA DE ADMINISTRATOR DE IMOBILE

CAP. 1 PREGATIRE JURIDICA SI FISCALA.
1. PREGATIRE JURIDICA

I. INFIINTAREA SI ORGANIZAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI
1. Notiunea de proprietate comuna si proprietate individuala
2. Infiintarea asociatiei de proprietari. Importanta in sistemul legislativ al României
3. Rolul asociatiei de proprietari. Scop si obiect de activitate.
4. Statutul asociatiei de proprietari. Acordul de asociere. Regulamente interne
5. Divizarea si dizolvarea asociatiei de proprietari
6. Drepturile si obligatiile proprietarilor.
7. Structura organizatorica a asociatiei de proprietari.
8. Persoanele angajate de asociatia de proprietari
9. Adunarea generala a proprietarilor Modalitati si tehnici de convocare, de desfasurare a sedintelor si de adoptare a hotarârilor
10. Registrele de Procese-verbale ale asociatiei de proprietari.

II. ATRIBUTII ALE ORGANELOR ASOCIATIEI DE PROPRIETARI
1. Atributiile Adunarii Generale
2. Comitetul Executiv
3. Presedintele asociatiei de proprietari
4. Comisia de Cenzori/Cenzorul

III. ADMINISTRATORUL DE IMOBILE
Atributiile administratorului de imobile

IV. PROCEDURI JURIDICE
1. Privilegiul imobiliar
2. Recuperarea debitelor restante
3. Executarea silita

V. DESPRE CONTRACTE
1. Teoria generala a contractelor. Elemente juridice obligatorii. Importanta. Litigii .
2. Tipuri de contracte.
3. Contractul de munca. Legislatia muncii.

VI. RASPUNDERI SI SANCTIUNI
1. Tipuri de raspundere.
2. Analiza juridica a unor fapte penale care s-ar putea savârsi in cadrul asociatiei de
proprietari

VII VERIFICAREA sI CONTROLUL LEGALITATII .
2. PREGATIRE FISCALA
1. Personalitatea juridica si obtinerea codului fiscal
2. Obligatiile fiscale

ANEXE

CAP. 2. PREGATIRE FINANCIAR – CONTABILA
1. Introducere
1.1 Principalele legi si acte normative care definesc activitatea financiar-contabila la asociatiile de proprietari
1.2. Functia de contabil in cadrul asociatiei de proprietari
Garantii.
Raspunderi
Predarea-primirea gestiunii
Drepturi si obligatii in legatura cu primirea, pastrarea si eliberarea bunurilor materiale
2. Obiectul si metoda contabilitatii
2.1 Definitia contabilitatii
2.2 Obiectul de studiu al contabilitatii
1. Patrimoniul ca obiect de studiu al contabilitatii
2. Trasaturile obiectului contabilitatii
2.3 Sfera de actiune a obiectului contabilitatii
2.4 Metoda contabilitatii
1. Notiuni generale
2. Procedeele metodei contabilitatii
3. Reguli de evaluare a elementelor patrimoniale
2.5 Principiile contabile general admise
2.6 Reguli de evaluare a elementelor patrimoniale
3. Sectiunile contabilitatii
3.1 Contabilitatea capitalurilor proprii
3.2 Contabilitatea imobilizarilor
3.3 Contabilitatea stocurilor
3.4 Contabilitatea tertilor
3.5 Contabilitatea trezoreriei
3.6 Contabilitatea cheltuielilor si veniturilor
4. Organizarea contabilitatii
4.1 Obligatia organizarii contabilitatii
4.2 Organizarea compartimentului de contabilitate
4.3 Documentele contabile
Reconstituirea
Arhivarea si pastrarea
5. Efectuarea operatiunilor cu numerar. Casierul asociatiei de proprietari
5.1 Dispozitii generale
5.2 Efectuarea incasarilor si platilor in numerar
5.3 Acordarea de avansuri in numerar şi decontarea lor
5.4 Evidenta si pastrarea numerarului
5.5 Controlul respectarii disciplinei de casa
6. Organizarea si efectuarea inventarierii patrimoniului
Lista de inventariere
7. Metodele de conducere a contabilitatii analitice a valorilor materiale
8. Lista principalelor formulare utilizate in partida simpla
9. Registrele si formularele contabile pentru partida simpla
10. intocmirea si utilizarea principalelor formulare fara regim special

CAP. 3 PREGATIRE TEHNICO-ADMINISTRATIVA

I. CONSTRUCTII
1. Introducere in tehnica construcţiilor
1.1 Sistemul cladire
1.2 Compartimentarea cladirilor
2. Materiale de construcţii
2.1 Lemnul
2.2 Metalul
2.3 Zidarii
2.4 Betonul si betonul armat
3. Elemente de constructii
3.1 Fundatii
3.2 Subsolurile la cladirile civile
3.3 Peretii
3.4 Plansee
3.5 Acoperisuri
3.5.1 Acoperisuri neventilate (acoperisuri terasa)
3.6 Scari .
3.7 Structura de rezistenta
4. Consolidarea constructiilor
4.1 Principii de baza
4.2 Consolidarea structurilor din beton armat
4.3 Metode de consolidare a diferitelor elemente de constructie
4.4 Consolidarea constructiilor din zidarie
5. Instalatii de transport a fluidelor
6. Devizul lucrarilor de constructii
6.1 Devizul pe categorii de lucrari
6.2 Devizul pe obiect
6.3 Devizul general
6.4 Devizul financiar
6.5 Studiu de caz

II. LEGISLATIA IN CONSTRUCTII
1. Locuinta – Bloc de locuinte
1.1 Definiţii
1.2 Exigente minimale
2. Calitatea in constructii
2.1 Concepte de calitate
2.2 Indicatorii nivelului tehnic si calitatii
2.3 Sistemul calitatii in constructii
2.4 Fiabilitatea si mentenanta produselor
3. Cartea tehnica a constructiei
3.1 Definitii privind termenii utilizati in cazul receptiei
lucrarilor de constructii si instalatii aferente
3.2 Cartea tehnica a constructiei
3.2.1 Norme de intocmire a cartii tehnice a constructiei
3.2.2 Cuprinsul cartii tehnice a constructiei
4. Activitatea de urmarire a constructiilor
4.1 Regulament privind stabilirea categoriei de importanta a constructiilor
4.2 Regulament privind urmarirea comportarii in exploatare, interventii in timp si post utilizare
4.2.1 Urmarirea comportarii in exploatare a constructiilor
4.2.2 Interventiile in timp asupra constructiilor
4.2.3 Postutilizarea constructiilor
5. Autorizarea executarii sau desfiintarii constructiilor
6. Dispozitii finale
Bibliografie
Teste grila

CAP. 4 MANAGEMENTUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI
Lectia 1: Managementul financiar
Lectia 2: Lista de plata
Lectia 3: Logica si ordinea procedurilor legale intr-o asociatie de proprietari.

ANEXE

Dupa achitarea Pretului afisat la Prezentarea cartii in contul RO39RNCB 0318 0292 8131 0001 deschis la B.C.R. pe numele OPAINA RADU, in termen de 24 ore, veti primi cartea dorita/e in format .pdf.

Dupa achitarea sumei trimiteti pe office@fapr.ro mesajul:

„Am achitat suma de ……….. lei pentru achizitionarea cartii/cartilor …………………. in format .pdf  pentru persoana fizica/juridica ……………….. Nr. tel. ……………………..

Trimiterea cartii/cartilor se va face pe adresa de e-mail ……………………

Imi asum raspunderea juridica, materiala si civila de a nu comercializa cartea/cartile primite fara acordul autorului.”

Atentionare:
Recomandam sa nu utilizati e-mail de tip @yahoo.com. Daca utilizati e-mail de tip yahoo.com va trebui sa cautati in spam corespondenta primita de la office@fapr.ro.

Dupa achitarea Pretului afisat la Prezentarea cartii in contul RO39RNCB 0318 0292 8131 0001 deschis la B.C.R. pe numele OPAINA RADU, in termen de 24 ore, veti primi cartea dorita/e in format .pdf.

Dupa achitarea sumei trimiteti pe office@fapr.ro mesajul:

„Am achitat suma de ……….. lei pentru achizitionarea cartii/cartilor …………………. in format .pdf  pentru persoana fizica/juridica ……………….. Nr. tel. ……………………..

Trimiterea cartii/cartilor se va face pe adresa de e-mail ……………………

Imi asum raspunderea juridica, materiala si civila de a nu comercializa cartea/cartile primite fara acordul autorului.”

Atentionare:
Recomandam sa nu utilizati e-mail de tip @yahoo.com. Daca utilizati e-mail de tip yahoo.com va trebui sa cautati in spam corespondenta primita de la office@fapr.ro.

Debransarea este astazi un fenomen de masa si de la an la an zeci de mii de apartamente fie se debranseaza pentru ca proprietarii nu mai suporta sistemul centralizat al statului care ii ofera preturi foarte mari si o calitate foarte proasta fie sunt debransati de catre stat cu forta prin inchiderea totala a sistemului centralizat local de furnizare a caldurii si a apei calde, servicii de baza pentru oameni si pentru case. Astfel din cca. 3 milioane de apartamente conectate la sistemele centralizate in anii ’90 astazi mai sunt conectate cca. 1,2 milioane adica peste jumatate din sistem a disparut !
Acest fenomen al debransarii fata de care nimeni din aparatul de stat nu face nimic bun pentru consumatori, arata ca si cum este dorit de cei din aparatul de stat adica cineva, unul sau mai multi, profita de aceasta situatie pentru a lua spagi, de la unul sau mai multi dintre cei care vand centrale termice de apartament ceea ce este mult mai usor decat a face treaba buna si a oferi o alternativa corecta si buna consumatorilor de energie termica. De aceasta situatie au profitat si profita niste baieti „smecheri de sistem”, din autoritati, din R.A.D.E.ti, din primarii, din ministere s.a. in plus o parte din acesti baieti si fetite de sistem corupt au lansat si tot felul de dezinformari catre populatie pentru a-si crea si un sistem de luat bani din debransare practic un sistem de furat bani. Astfel un proprietar care vrea sa se debranseze si, in necunostinta de cauza adica dezinformat, este „dirijat” catre „sistemul lor” scoate din buzunar, degeaba, cca. 3000 lei (30 milioane lei vechi), pentru un asa zis „proiect”. In sistemul real si legal conditia este cu totul alta costul pentru procedura de debransare fiind de cel mult 10 lei. Astfel in Romania functioneaza din plin regula: esti informat esti salvat, esti dezinformat esti furat !

1. Ce este debransarea
2. De la ce se face debransarea
3. Drepturile proprietarului
4. Obligatiile proprietarului
5. Ce spune legea
6. Rolul adunarii generale a proprietarilor
7. Cui se adreseaza proprietarul pentru debransare
8. Cererea de debransare
9. Cine aproba debransarea si in ce conditii
10. Cum se executa debransarea
11. Cine certifica debransarea
12. Garantarea debransarii
Anexa: Cerere de debransare tip (se desprinde pentru utilizare, contine aviz legalitate F.A.P.R.)

Dupa achitarea Pretului afisat la Prezentarea cartii in contul RO39RNCB 0318 0292 8131 0001 deschis la B.C.R. pe numele OPAINA RADU, in termen de 24 ore, veti primi cartea dorita/e in format .pdf.

Dupa achitarea sumei trimiteti pe office@fapr.ro mesajul:

„Am achitat suma de ……….. lei pentru achizitionarea cartii/cartilor …………………. in format .pdf  pentru persoana fizica/juridica ……………….. Nr. tel. ……………………..

Trimiterea cartii/cartilor se va face pe adresa de e-mail ……………………

Imi asum raspunderea juridica, materiala si civila de a nu comercializa cartea/cartile primite fara acordul autorului.”

Atentionare:
Recomandam sa nu utilizati e-mail de tip @yahoo.com. Daca utilizati e-mail de tip yahoo.com va trebui sa cautati in spam corespondenta primita de la office@fapr.ro.

Problema majora actuala o reprezinta faptul ca majoritatea proprietarilor au aceeasi atitudine de chirias sau de locatar cum eram denumiti in trecut, cand statul roman era proprietarul locuintelor. Suntem proprietari in acte si in teorie dar in practica nu prea suntem proprietari. E bine si frumos cand stim ca avem, dar nu e deloc convenabil si confortabil atunci cand trebuie sa avem grija de ceea ce avem. Avem valoare pe vorbe, dar nu avem valoare pe fapte!

In timp foarte multi au profitat din plin de aceasta atitudine a proprietarului extrem de paguboasa pe termen mediu si lung. si, de ani de zile, profitorii ii insala pe proprietari si le distrug casele care se numesc blocuri si nu doar apartamente, si ii tin in intunericul distrugerii pana la epuizarea totala a tuturor resurselor.

De aceea trebuie, este obligatoriu, sa invatam proprietatea daca vrem sa o avem si sa o pastram in bune conditii!

Normalitatea la bloc inseamna ca proprietatea nu este un obiect de joaca. Vrem, nu vrem sa intelegem, PROPRIETATEA este ca si educatia, sanatatea, cultura. Trebuie invatata, aplicata, respectata si ingrijita. Cred si militez pentru ideea ca proprietatea sa fie invatata, ca disciplina de invatamant, de catre oameni inca din anii de liceu. Poate acest Ghid in viitor va fi baza ori cel putin piatra de temelie a unei programe scolare. Pana atunci insa prin acest Ghid trebuie sa devenim noi cei de azi cu adevarat proprietari pentru ca proprietatea sa dainuie in conditii bune, inclusiv si mai ales pentru generatiile urmatoare.

1. Ce este proprietatea
2. Vreau sa fiu proprietar. Cum imi aleg proprietatea
3. Drepturile si libertatile proprietarului
4. Obligatiile proprietarului
5. Cum verific costurile cu intretinerea la bloc
6. Fondul de rulment
7. Cum actioneaza proprietarul
8. Cine raspunde in fata proprietarului
9. Raspunderea proprietarului
10. Paguba facuta proprietarului. Cine si cum plateste
11. Raspunderea in comun pentru toti proprietarii
12. Riscurile proprietarului iresponsabil
13. Protectia proprietarului
14. Cum poate proprietarul depista administratorul incompetent, hot, corupt sau escroc
15. Infractiunea. Actiunea penala
16. Succesul proprietarului

Dupa achitarea Pretului afisat la Prezentarea cartii in contul RO39RNCB 0318 0292 8131 0001 deschis la B.C.R. pe numele OPAINA RADU, in termen de 24 ore, veti primi cartea dorita/e in format .pdf.

Dupa achitarea sumei trimiteti pe office@fapr.ro mesajul:

„Am achitat suma de ……….. lei pentru achizitionarea cartii/cartilor …………………. in format .pdf  pentru persoana fizica/juridica ……………….. Nr. tel. ……………………..

Trimiterea cartii/cartilor se va face pe adresa de e-mail ……………………

Imi asum raspunderea juridica, materiala si civila de a nu comercializa cartea/cartile primite fara acordul autorului.”

Atentionare:
Recomandam sa nu utilizati e-mail de tip @yahoo.com. Daca utilizati e-mail de tip yahoo.com va trebui sa cautati in spam corespondenta primita de la office@fapr.ro.

"In contextul conditiilor actuale de dificultate pe care noi, proprietarii de apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta (spatii comerciale sau de alta natura), le intampinam atat din punct de vedere financiar cat si din punct de vedere al organizarii timpului necesar si al consumului de resurse in mod eficient, in scopul depasirii acestei perioade in care trebuie sa invatam cat mai repede cum functioneaza o Asociatie de Proprietari, dupa principiile care au la baza notiunea de proprietate, in cladirea in care ne-am propus sa locuim sau sa avem o proprietate pe o perioada nelimitata, intr-o comunitate a proprietarilor, unita si bine intentionata fata de interesele comune s-a nascut ideea acestui MANUAL, in premiera in Romania.

In acest scop lucrarea se vrea a fi, in acelasi timp, utila atat din punct de vedere practic prin continutul sau cat si din punct de vedere teoretic ca material de studiu pentru initierea, stabilirea unei baze de pornire in crearea unui sistem optim de organizare si functionare si a unui climat favorabil de convietuire sociala in cadrul comunitatii in care traim, cu efecte multiple si benefice in toate domeniile vietii social-economice care caracterizeaza societatea romaneasca. Continutul lucrarii, documentele prezentate, in special statutul asociatiei de proprietari, vor fi utile, mai exact aplicabile, independent de modificarile ulterioare ale legilor in materie sau de aparitia altor legi si/sau acte normative, de la data adoptarii lor de catre Adunarea Generala a proprietarilor. Statutul nu este impus si nici limitativ, putand fi modelat, completat sau condensat dupa specificul cladirii sau functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor. Ne-am propus insa ca statutul prezentat sa fie, in acelasi timp, atat un statut cadru cat si un statut tip aplicabil in oricare dintre asociatiile de proprietari infiintate sau in curs de infiintare in Romania, in scopul uniformizarii cadrului juridic referitor la organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

Continutul lucrarii este rezultatul experientei acumulata, in decursul ultimilor ani, de oameni cu pregatire tehnica, economica, juridica care desfasoara activitati in cadrul asociatiilor de proprietari infiintate in cadrul cladirilor de locuinte precum si a propunerilor, sesizarilor primite din partea cetatenilor in cadrul Federatiei Asociatiilor de Proprietari din Romania"...
Radu Opaina

PREFATA
I. INTRODUCERE

II. STATUTUL Asociatiei de Proprietari
II.1. Denumirea, forma juridica, sediul, durata
II.2. Scopul si obiectul de activitate
II.3. Mijloacele materiale si banesti ale Asociatiei de Proprietari
Fondul de rulment
Fondul de reparatii
II.4. Membrii Asociatiei de Proprietari
II.5. Drepturile membrilor Asociatiei de Proprietari
Contestatia la calculul cotei de contributie
Cererea de scutire de la plata unor cheltuieli (I)
II.6. Obligatiile membrilor, ale proprietarilor/chiriasilor
Persoanele aflate in vizita (I)
Schimbarea destinatiei apartamentului/spatiului
Inchirierea spatiilor comune (I)
Proprietarul-stat
II.7. Structura organizatorica in cadrul Asociatiei de Proprietari
Locurile ramase vacante
II.8. Modul de functionare al Asociatiei de Proprietari
Atributiile Adunarii Generale
Antena colectiva
Cum se adopta hotarâri ale Adunarii Generale
Convocarea Adunarii Generale
Comitetul Executiv
Administrarea imobilelor de catre persoane juridice
Angajarile in cadrul Asociatiei de Proprietari
Indemnizatii pentru personalul ales
Cererea de scutire de la plata unor cheltuieli (II)
Scutirea de la plata cheltuielilor privind functionarea ascensorului
Persoanele aflate in vizita (II)
Contorizarea individuala
Sistemul de penalizari
Inchirierea spatiilor comune (II)
Firmele din apartamente. Conventia anuala
Decizii pentru proprietarii de animale de casa
sedintele Comitetului Executiv
Presedintele Asociatiei de Proprietari
Privilegiul imobiliar
Comisia de Cenzori/Cenzorul
II.9. Managementul Asociatiei de Proprietari
Administratorul de imobile
Atributiile administratorului
Atributiile contabilului
Contabilitatea in asociatia de proprietari
Arhivarea documentelor financiar-contabile
Atributiile casierului
II.10. Venituri si cheltuieli in cadrul Asociatiei de Proprietari
Calculul cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei
Cheltuielile pe numar de persoane
Cheltuielile pe consumuri individuale
Cheltuielile pe cota-parte indiviza
Cheltuielile pe beneficiari
Cheltuielile pe consumatori tehnici
Cheltuielile de alta natura
Total de plata lunar
Repartizarea cheltuielilor in cazul asociatiilor de proprietari pe scari
Divizarea asociatiei de proprietari
Veniturile
II.11. Dizolvarea asociatiei
II.12. Dispozitii finale
Modificarea statutului

III. ASOCIEREA – ACORDUL DE ASOCIERE
Cota-parte indiviza de proprietate. Suprafata utila.
Spatiul cu alta destinatie (S.A.D.)
Proces-verbal de constituire

IV. REGULAMENTUL DE ORGANIZARE SI FUNCtIONARE AL ASOCIATIEI DE
PROPRIETARI (R.O.F.)
IV.1. Generalitati
IV.2. Organizarea Asociatiei de Proprietari
IV.3. Functionarea Asociatiei de Proprietari
IV.4. Dispozitii finale

V. REGULAMENTUL DE ORDINE INTERIOARA (R.O.I.)
V.1. Prevederi generale
V.2. Ordinea si sistemul de lucru al Asociatiei de Proprietari
V.3. Raporturile proprietarilor/chiriasilor cu Asociatia de Proprietari
V.4. Disciplina colectiva si individuala in cadrul Asociatiei de Proprietari
V.5. Convietuirea sociala si relatiile interumane in cadrul
Asociatiei de Proprietari
V.6. Timpul liber si evenimente deosebite in cadrul Asociatiei de Proprietari
V.7. Sanctiuni. Dispozitii finale

VI. INDRUMAR PRACTIC PENTRU INFIINTAREA
ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

VII. REGULAMENT PRIVIND CONTORIZAREA INDIVIDUALA A
CONSUMURILOR DE APA RECE SI APA CALDA IN ASOCIATIILE
DE PROPRIETARI
VII.1. Conditii obligatorii la montarea contoarelor pasante de apartament
VII.2. Reguli privind repartizarea cheltuielilor pentru apa rece si apa calda
Anexe

VIII. REGULAMENT DE CONDOMINIUM

ANEXE
Anexa nr. 1: Proces-verbal de predare-primire a evidentei mijloacelor
banesti si materiale
Anexa nr. 2: Lista de plata
Anexa nr. 3: Sistemul de plata in cadrul Asociatiei de Proprietari
Anexa nr. 4: Calcul fond de rulment
Anexa nr. 5: Cerere de scutire de la plata cheltuielilor pe persoana
Anexa nr. 6: Cerere de scutire de la plata cheltuielilor privind functionarea
ascensorului
Anexa nr. 7: Declaratie privind nefolosirea ascensorului
Anexa nr. 8: Declaratie privind animalele de casa
Anexa nr. 9: Contestatie la calculul cotei de contributie
Anexa nr. 10: Cerere de restituire fond de rulment
Anexa nr. 11: Conventia anuala
Anexa nr. 12: Acord de principiu pentru firme
Anexa nr. 13: Conventie intre Asociatiile de Proprietari pe scari
Anexa nr. 14: instiintare de plata
Anexa nr. 15: Act aditional la acordul de asociere
Anexa nr. 16: Cerere de inscriere in Asociatia de Proprietari
Anexa nr. 17: Registrul de casa
Anexa nr. 18: Registrul jurnal
Anexa nr. 19: Registrul pentru evidenta fondului de rulment
Anexa nr. 20: Registrul pentru evidenta fondului de reparatii
Anexa nr. 21: Registrul pentru evidenta fondului de penalizari
Anexa nr. 22: Registrul pentru evidenta sumelor speciale (venituri economice)
Anexa nr. 23: Registrul inventar
Anexa nr. 24: Fisa pentru valori materiale
Anexa nr. 25: Jurnal privind operatiuni diverse
Anexa nr. 26: Fisa pentru operatiuni diverse (1)
Fisa pentru operatiuni diverse (2)
Anexa nr. 27: Situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv
Anexa nr. 28: Organigrama Asociatiei de Proprietari
Anexa nr. 29: Contractul individual de munca
Anexa nr. 30: Conventia civila de prestari de servicii
Anexa nr. 31: Registru special evidenta personalului contractat prin conventie
civila de prestari servicii
Anexa nr. 32: Contract de mandat
Mandat membru Comitet Executiv/PreSedinte
Mandat Cenzor
Anexa nr. 33: Lista membrilor Comitetului Executiv
Anexa nr. 34: Lista membrilor Comisiei de Cenzori
Anexa nr. 35: Grila de functii pentru personalul angajat
Anexa nr. 36: Fisa functiei de presedinte
Anexa nr. 37: Fisa postului de administrator tehnic
Anexa nr. 38: Fisa postului de contabil/casier
Anexa nr. 39: Decizia de imputare
Anexa nr. 40: Avertisment
Anexa nr. 41: Sanctiune
Anexa nr. 42: Notificare-somatie restantieri
Anexa nr. 43: Angajament de plata

Dupa achitarea Pretului afisat la Prezentarea cartii in contul RO39RNCB 0318 0292 8131 0001 deschis la B.C.R. pe numele OPAINA RADU, in termen de 24 ore, veti primi cartea dorita/e in format .pdf.

Dupa achitarea sumei trimiteti pe office@fapr.ro mesajul:

„Am achitat suma de ……….. lei pentru achizitionarea cartii/cartilor …………………. in format .pdf  pentru persoana fizica/juridica ……………….. Nr. tel. ……………………..

Trimiterea cartii/cartilor se va face pe adresa de e-mail ……………………

Imi asum raspunderea juridica, materiala si civila de a nu comercializa cartea/cartile primite fara acordul autorului.”

Atentionare:
Recomandam sa nu utilizati e-mail de tip @yahoo.com. Daca utilizati e-mail de tip yahoo.com va trebui sa cautati in spam corespondenta primita de la office@fapr.ro.

Cum s-au intamplat toate acestea nu este acum momentul sa va relatez, dar, pe scurt, va spun ca de dimineata pana seara timp de aproape 10 ani de zile m-am dedicat total acestui crez, incepand cu gandirea unui nou sistem bazat pe oameni, oameni pe care i-am pregatit in conformitate si pentru aplicarea legilor la care in mare parte am contribuit atat cat mi s-a permis. si totul pentru un viitor mai sigur, mai linistit si mai frumos pentru proprietarii din blocurile de locuinte din Romania. Cert este ca personal am dobandit o experienta unica pe care vreau sa o impartasesc cat mai multor persoane pentru indeplinirea scopurilor fata de viata oamenilor de la bloc.

Rezistand atatia ani intr-un domeniu extrem de greu, eu zic ca am reusit. Cheia acestei reusite a constat in activitatea directa, contactul in fiecare zi cu oamenii de la blocuri si cu problemele lor, fie ca acestia au fost administratori, presedinti sau pur si simplu proprietari. Este cea mai grea munca dar cea mai eficienta. Iar faptul ca am fost recunoscut in Romania la cele mai inalte niveluri este o dovada a celor scrise de mine.
Fata de ceea ce cititi acum si in aceasta carte pot exista si pareri contrare, dar care trebuie sa fie argumentate bineinteles cu documente si nu cu vorbe si numai din partea unor persoane care pot prezenta cel putin tot atatea realizari pe cat am avut eu pana in prezent pentru societatea romaneasca. Lucrand cu oamenii si in apropierea lor, practic am aflat toate problemele care exista in domeniu si m-a preocupat si ma preocupa in continuare gasirea solutiilor cele mai simple si eficiente pentru rezolvarea lor.

Si, atentie, nu suntem deocamdata decat la inceputul unui drum! Din diverse motive in Romania procesele sociale si economice sunt foarte lente si, vrem sau nu vrem, trebuie sa ne adaptam acestei situatii. Altfel nu se poate.

In aceasta carte, pe care o consider un pas inainte in evolutia sistemului, raspund la un numar ridicat de intrebari, intrebari pe care le-am auzit cel mai des in decursul anilor. In raspunsuri nu veti gasi mentionate articole de legi sau acte normative pentru ca acestea se pot modifica de la o zi la alta si risc sa uzez moral aceasta carte pe care imi doresc sa o aveti si sa beneficiati de ea cat mai mult timp posibil.
Raspunsurile sunt conform prevederilor legale in materie, prezente si viitoare, bazate pe principii si reguli cu privire la proprietate in general si la proprietatea comuna in special, principii si reguli valabile in toate tarile si pe care nimeni nu le poate schimba dupa bunul sau plac. Acolo unde legea nu prevede nimic pentru ca sunt aspecte punctuale de ordin interior pentru o asociatie de proprietari, raspunsurile din aceasta carte sunt raspunsuri normale, de bun simt, corecte din toate punctele de vedere, nepersonale, care sunt menite a rezolva problemele respective chiar daca se intampla ca un raspuns sau altul sa nu fie pe placul unora dintre cititori.

Prin aceasta carte vreau sa raspund tuturor celor interesati de proprietatea lor, de banii lor, de la oamenii simpli pana la inaltii functionari publici si sper astfel sa bucur cat mai multi oameni si sa supar cat mai putini. Sper sa dispara litigiile si certurile inutile dintre proprietarii care isi consuma energia intr-un mod total ineficient iar cand trebuie sa se concentreze asupra problemelor reale nu mai pot sa o faca.

Sper sa aud mai multe multumiri decat critici si barfe, ceea ce pana in prezent, din pacate, nu prea s-a indeplinit din diverse motive ciudate specifice unora dintre romani. Sper sa vad, la propriu si la figurat, inflorind flori pe campul cu blocuri. Sper sa simt o stare de spirit pozitiva in jurul oamenilor din aceasta tara. Sper sa creasca echipa oamenilor care s-au saturat de vorbe si s-au apucat de fapte. Sper sa fim sanatosi si multumiti de viata pe care o traim in Romania.

Autorul

1. Ce documente sunt necesare pentru infiintarea unei asociatii de proprietari?
2. Prin ce documente este definita o asociatie de proprietari?
3. Este obligatorie infiintarea unei asociatii de proprietari?
4. Ce este "proprietatea comuna" si din ce este formata?
5. Ce inseamna "locatar" si "locator"?
6. Cine poate face parte din asociatia de proprietari?
7. Cine nu este membru al asociatiei de proprietari poate participa la adunarea generala a proprietarilor?
8. Un proprietar se poate inscrie ulterior in asociatia de proprietari?
9. Proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari au aceleasi obligatii fata de asociatia de proprietari ca si proprietarii care sunt membri ai asociatiei de proprietari?
10. Proprietarii spatiilor comerciale de la parter au obligatii fata de asociatia de proprietari?
11. Chiriasii fac parte din asociatia de proprietari? Ce drepturi au acestia in asociatia de proprietari?
12. In cazul unei asociatii de proprietari care cuprinde 14 blocuri primaria impune sa se infiinteze in fiecare bloc cate o asociatie de proprietari. Cum este mai bine si legal?
13. Cum se poate diviza o asociatie de proprietari in asociatii de proprietari pe scari?
14. Ce se poate face in urmatoarea situatie: proprietarii de pe o scara (scara 1) din fosta asociatie de locatari intr-un bloc cu doua scari, datorita problemelor create de proprietarii de pe cealalta scara (restantieri rai platnici, carcotasi, certati cu bunul simt si legea etc.) au hotarat sa se separe din punct de vedere juridic si au infiintat o asociatie de proprietari pe scara 1 dar considera ca nu-si pot desfasura activitatea in mod legal pentru ca persoanele care reprezinta si raspund de scara 2 nu vor sa faca separarea gestiunii, nu vor sa colaboreze sub nici o forma?
15. Cine poate convoca adunarea generala a proprietarilor?
16. Cum se pot lua hotarari in adunarea generala a proprietarilor?
17. Ce inseamna "majoritatea proprietarilor" intr-o asociatie de proprietari?
18. Cum se poate dovedi legitimitatea membrilor unui comitet executiv?
19. Ce putere are administratorul intr-o asociatie de proprietari?
20. Care sunt principalele atributii ale administratorului de imobile intr-o asociatie de proprietari?
21. Cine are obligatia angajarii si demiterii administratorului si ce se intampla daca acesta este sustinut de anumite persoane?
22. Cine poate ocupa functia de presedinte al unei asociatii de proprietari?
23. Ce putere are presedintele intr-o asociatie de proprietari?
24. In fata cui isi poate da demisia presedintele asociatiei de proprietari?
25. Ce putere are cenzorul intr-o asociatie de proprietari?
26. Ce obligatie are cenzorul cu privire la adunarea generala a proprietarilor?
27. Care sunt registrele financiar-contabile obligatorii intr-o asociatie de proprietari?
28. Ce trebuie sa cuprinda o lista de plata intr-o asociatie de proprietari?
29. Cum se repartizeaza cheltuielile intr-o asociatie de proprietari?
30. Ce este si cum se calculeaza cota-parte indiviza?
31. Cum se repartizeaza cheltuielile cu reparatiile asupra proprietatii comune?
32. Au dreptate unii dintre proprietari care au parerea ca fondul de reparatii nu face parte din totalul cheltuielilor lunare si ca acesta trebuie platit separat de celelalte cheltuieli si dupa bunul lor plac?
33. Intr-o asociatie de proprietari cu mai multe scari se poate face repartizarea unora dintre cheltuieli in special cele cu privire la reparatii numai proprietarilor de la scara unde s-a facut reparatia?
34. Cum se repartizeaza cheltuielile cu repararea terasei intr-o asociatie de proprietari?
35. Cum se procedeaza in situatia in care datorita nerespectarii obligatiei asociatiei de a repara terasa, un proprietar de la ultimul etaj a reparat terasa pentru a nu i se degrada apartamentul, cu banii lui, iar conducerea asociatiei de proprietari nu accepta sa deconteze costurile respective?
36. Cum se repartizeaza reparatiile pentru repararea fatadei pe o parte a cladirii?
37. Cum se repartizeaza cheltuielile privind ascensorul? Cine poate fi scutit, de la ce poate fi scutit si in ce conditii?
38. Cum se repartizeaza cheltuielile cu montarea si intretinerea interfonului si ce obligatii au proprietarii care nu si-au montat terminale de interfon in apartament?
39. Ce obligatii are un proprietar fata de asociatia de proprietari daca in apartamentul sau nu locuieste nici o persoana?
40. Ce obligatii are un proprietar fata de asociatia de proprietari daca are centrala termica proprie si in apartamentul sau locuiesc persoane?
41. Ce obligatii are un proprietar fata de asociatia de proprietari daca are centrala termica proprie si in apartamentul sau nu locuieste nici o persoana?
42. Pentru un apartament in care nu locuieste nimeni si din cand in cand o persoana trece pe acolo sa vada daca totul este in regula fara sa stea nici macar o zi este legal sa se plateasca cheltuieli pentru 1 persoana?
43. Cum se calculeaza cheltuielile pentru 1 persoana - copilul unei familii - care este prezent in bloc, in fiecare saptamana, doar de vineri pana duminica?
44. Ce reprezinta "cheltuielile pe beneficiari" intr-o asociatie de proprietari?
45. Ce intra in calculul pe care il face administratorul pentru acordarea ajutorului social pentru energia termica de la primarie?
46. Cum se poate aplica o taxa pentru detinatorii de animale de casa?
47. Care sunt formele de angajare si de remunerare intr-o asociatie de proprietari si ce fel de taxe se platesc catre bugetul de stat?
48. Deducerile personale de baza si suplimentare se aplica si la contractele individuale de munca cu timp partial?
49. Cum se platesc pierderile intr-o asociatie de proprietari?
50. Cum se pot aplica penalizari intr-o asociatie de proprietari?
51. Unui proprietar care are fond de rulment chiar daca ramane cu restanta o luna i se mai aplica penalizare la restanta?
52. Se pot aplica penalizari daca nu este infiintata asociatia de proprietari si formal exista cea veche "de locatari"?
53. Se poate restitui diferenta de fond de rulment in cazul in care prin montarea unei centrale termice de apartament cheltuielile unui proprietar fata de asociatia de proprietari au scazut si cum se poate proceda?
54. Ce raporturi trebuie sa existe intre asociatia de proprietari si proprietarul unui apartament in care functioneaza o societate comerciala (o firma)?
55. Pentru schimbarea destinatiei apartamentului din locuinta in spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta ce se poate face atunci cand unul dintre proprietarii din vecinatate (stanga, dreapta, sus, jos) nu doreste sa isi dea acordul de principiu?
56. Ce conditii exista si ce aprobari trebuiesc obtinute de la asociatia de proprietari daca un proprietar doreste declararea unui sediu social al unei societati comerciale in apartamentul in care locuieste si daca proprietarul respectiv trebuie sa plateasca ceva in plus la intretinere in aceasta situatie?
57. in ce conditii se poate utiliza de catre o persoana fizica sau juridica un spatiu comun din cadrul unei asociatii de proprietari?
58. Cum se poate elibera de catre asociatia de proprietari un spatiu comun ocupat abuziv?
59. Daca o asociatie constituita pe 2 scari are venituri din inchirierea spatiilor comune (ex.: panou publicitar, antena pe terasa) de aceste venituri beneficiaza numai proprietarii scarii pe fatada sau terasa careia s-a montat panoul sau antena?
60. Cum se procedeaza in situatia in care intr-un apartament are loc o avarie la instalatia comuna a blocului si proprietarul apartamentului respectiv refuza sa permita accesul pentru repararea instalatiei respective?
61. Cum se procedeaza in situatia in care asociatia de proprietari doreste repararea si modernizarea centralei termice proprii (de bloc) iar proprietarii care au centrale termice de apartament considera ca nu trebuie sa contribuie la aceste cheltuieli?
62. Care este cea mai buna solutie impotriva restantierilor pentru protejarea intereselor financiare ale asociatiei de proprietari?
63. Cum se poate actiona de catre asociatia de proprietari impotriva restantierilor in instanta de judecata pentru recuperarea datoriilor?
64. Cum se initiaza executarea silita asupra bunurilor proprietarilor restantieri?
65. Dupa vanzarea-cumpararea unui apartament noul proprietar in al carui apartament a locuit in continuare fostul proprietar, prin intelegere intre ei, a acumulat datorii la intretinere. Noul proprietar considera ca nu sunt datoriile lui ci ale fostului proprietar. Cum este legal si corect si cum trebuie sa procedeze asociatia de proprietari?
66. Spatiul verde, gradina din jurul blocului este in proprietatea asociatiei de proprietari? In sarcina cui este acest spatiu?
67. Modificarile constructive fata de proiectul initial al cladirii, in apartamente sau pe spatiile comune, se pot face fara autorizatie?
68. Cine are obligatia sa repare si sa suporte costurile cu privire la tevile de apa rece si calda aflate, in subsol, dupa contorul de bloc?
69. In proprietatea cui este conducta de gaze montata intr-un bloc pentru alimentarea cu gaze a unei centrale termice de apartament si ce pot face ceilalti proprietari care doresc sa se conecteze in viitor la aceasta conducta?
70. Daca majoritatea proprietarilor nu mai utilizeaza antena colectiva asociatia de proprietari mai are obligatii fata de aceasta?
71. Firmele de cablu TV, de internet sau de alta natura care utilizeaza proprietatea comuna dintr-un bloc trebuie sa incheie un contract si sa plateasca o chirie catre asociatia de proprietari?
72. Ce trebuie sa faca asociatia de proprietari cand un proprietar se contorizeaza individual la apa rece si apa calda?
73. Cum se repartizeaza consumul de apa, inclusiv diferenta dintre contorul general si contoarele individuale, atunci cand intr-o asociatie de proprietari exista si apartamente contorizate individual?
74. Care sunt cauzele diferentelor de consum dintre contorul de bransament si suma contoarelor individuale?
75. La ce trebuie sa fie foarte atent administratorul asociatiei de proprietari pentru a preveni aparitia unor probleme cu privire la diferenta dintre consumurile de apa din apartamentele contorizate individual si din apartamentele necontorizate?
76. Cum se imparte factura de apa (rece sau calda) primita pe o cladire (un singur contor/bransament) cu 2, 3 sau mai multe scari/asociatii in situatia in care pe fiecare scara/asociatie nu exista contor de bransament iar in fiecare din aceste scari/asociatii exista apartamente contorizate individual?
77. Cum se repartizeaza factura de apa daca toti proprietarii din asociatie sunt contorizati individual?
78. Contoarele individuale pentru apa rece si calda trebuie sa fie sigiliate si verificate metrologic periodic?
79. Cum se repartizeaza intr-o asociatie de proprietari cheltuielile cu incalzirea apartamentelor?
80. Ce reprezinta tevile care traverseaza apartamentul la plata energiei termice?
81. Cum se repartizeaza intr-o asociatie de proprietari cheltuielile cu incalzirea spatiilor comune?
82. in conditiile existentei unei centrale termice de bloc cum se calculeaza consumurile pentru apa calda, gazele la bucatarii si pentru incalzire?
83. Cum se repartizeaza cheltuielile cu incalzirea pentru un apartament debransat partial?
84. Cum se poate verifica corectitudinea calculului facut de administratorul asociatiei de proprietari pentru repartizarea cheltuielilor cu incalzirea pentru un apartament debransat partial?
85. Cum se repartizeaza abonamentele pentru gazele naturale in urmatoarea situatie: Un bloc cu 30 de apartamente are 2 contoare de gaz, unul pentru centrala termica proprie si unul pentru gazul de la bucatarii. Din cele 30 de apartamente 10 s-au debransat de la centrala termica avand contoare individuale iar celelalte 20 de apartamente au un numar de 39 de persoane.
86. Debransarea de la sistemul centralizat de termoficare al cladirii se face cu acordul furnizorului de energie termica?
87. De ce se poate face debransare de la instalatia de termoficare a blocului fara acordul regiilor de furnizare a energiei termice?
88. Ce conditii trebuie sa indeplineasca fata de asociatia de proprietari un proprietar care doreste sa se debranseze de la instalatia comuna de energie termica a blocului?
89. De unde se poate obtine "Cartea tehnica a constructiei"?
90. Care este conditia de baza pentru ca o asociatie de proprietari sa poata obtine un credit bancar sau orice alta forma de imprumut?
91. Ce se poate face atunci cand intr-o asociatie de proprietari exista o situatie complicata din toate punctele de vedere: financiar-contabil, juridic sau tehnic fata de care conducerea aleasa de catre proprietari nu ia nici o masura iar administratorul nu respecta legea si lucreaza dupa bunul lor plac afectand proprietarii?
92. Ce trebuie facut atunci cand exista banuiala ca fondurile asociatiei de proprietari au fost deturnate de catre administrator?
93. Cine raspunde in solidar, in afara de administrator, pentru prejudiciile create asociatiei de proprietari?
94. Costurile pentru expertiza financiar-contabila sunt obligatorii pentru toti proprietarii chiar daca o parte dintre proprietari, in minoritate, care nu sunt de acord cu expertiza financiar-contabila pentru fraudele administratorului (fost sau actual) nu vor sa plateasca cota parte ce le revine?
95. Membrii comitetului executiv alesi azi impreuna cu administratorul nou angajat raspund fata de gestiunea fostului comitet executiv impreuna cu fostul administrator?
96. Care este cea mai simpla si mai eficace solutie pentru ca proprietarii sa fie in mod preventiv protejati impotriva unei eventuale fraude din partea administratorului?
97. Cine poate organiza cursuri pentru administratorii de imobile din cadrul asociatiilor de proprietari?
98. Cum se pot organiza cursuri de pregatire profesionala pentru administratorii de imobile si in alte localitati din Romania, in colaborare sau nu cu Primaria?
99. Care este rolul Primariei si cum se aplica prevederile legale in legatura cu atestarea administratorilor?
100. Cu atatea probleme care exista intr-o asociatie de proprietari se poate face treaba buna pentru oameni?

Dupa achitarea Pretului afisat la Prezentarea cartii in contul RO39RNCB 0318 0292 8131 0001 deschis la B.C.R. pe numele OPAINA RADU, in termen de 24 ore, veti primi cartea dorita/e in format .pdf.

Dupa achitarea sumei trimiteti pe office@fapr.ro mesajul:

„Am achitat suma de ……….. lei pentru achizitionarea cartii/cartilor …………………. in format .pdf  pentru persoana fizica/juridica ……………….. Nr. tel. ……………………..

Trimiterea cartii/cartilor se va face pe adresa de e-mail ……………………

Imi asum raspunderea juridica, materiala si civila de a nu comercializa cartea/cartile primite fara acordul autorului.”

Atentionare:
Recomandam sa nu utilizati e-mail de tip @yahoo.com. Daca utilizati e-mail de tip yahoo.com va trebui sa cautati in spam corespondenta primita de la office@fapr.ro.