Cea mai buna solutie pentru protectia asociatiei de proprietari impotriva restantierilor

PRIVILEGIUL IMOBILIAR

Introducere

Cea mai mare problema in cadrul asociatiilor de proprietari o reprezinta restantierii, indiferent de statutul acestora: nevoiasi sau rau-platnici, privati sau de stat, persoana fizica sau juridica. De multe ori rau-platnicii, si nu numai, ajung in situatia sa-si piarda apartamentele prin executare silita la cererea unui creditor: persoana juridica (banca etc.) sau persoana fizica. In situatia in care conducerea asociatiei de proprietari, fata de care proprietarul restantier are datorii, nu stie despre datoriile pe care respectivul le are si fata de altii, la punerea bunurilor acestuia in executare (apartament), asociatia risca sa nu isi poata recupera sumele restante in acel moment. Astfel, dupa ce apartamentul a fost pus in executare sau a intrat in posesia unui nou proprietar, asociatia, pentru restantele respective, trebuie sa se indrepte in continuare impotriva fostului proprietar doar daca acesta mai are alte bunuri sau este angajat la vreo institutie pentru a se mai putea recupera ceva, noul proprietar neavand nici o obligatie cu privire la datoriile fostului proprietar catre asociatia de proprietari. Practica ne dovedeste ca nu s-au mai putut recupera banii de la fostul proprietar. Pentru a preveni astfel de situatii care sunt in detrimentul tuturor proprietarilor dintr-un imobil, in anul 1999, F.A.P.R. a solicitat si colaborat, la vremea respectiva, cu M.L.P.T.L. (Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei) propunand Parlamentului Romaniei o modificare legislativa, emitandu-se astfel  Legea nr. 145/1999, pentru completarea si modificarea Legii nr. 114/1996. Prin aceasta lege s-a instituit PRIVILEGIUL IMOBILIAR. Practic prin aceasta actiune, extrem de simpla si ieftina, conducerea asociatiei de proprietari este protejata impotriva oricarei actiuni asupra proprietatii/apartamentului respectiv pana la stingerea datoriei fata de asociatia de proprietari. Important este ca, conducerea asociatiei de proprietari sa instituie Privilegiul imobiliar cat mai repede posibil dupa 3 luni de neplata a intretinerii.

Ce trebuie facut

Riscul major care poate aparea oricand daca nu se inscrie privilegiul imobiliar este:

  • situatia instrainarii/vanzarii apartamentelor cu restante la cotele de intretinere, fara a se aduce la cunostinta cumparatorului ca acel apartament are datorii catre asociatia de proprietari. In aceasta situatie, in contractul de vanzare-cumparare, se omite cu buna stiinta introducerea clauzei potrivit careia noul proprietar preia datoriile apartamentului respectiv. In cazul in care asociatia de proprietari nu si-a asigurat o protectie pentru recuperarea debitelor, nu se va putea indrepta impotriva noului proprietar pentru a-l obliga la plata datoriilor catre asociatie pentru perioada anterioara incheierii contractului de vanzare-cumparare, ci va putea actiona numai impotriva fostului proprietar. In aceasta situatie suma respectiva practic nu mai poate fi recuperata si va fi suportata cu titlu de „pierdere financiara” de catre toti proprietarii din imobil functie de suprafata utila a apartamentelor (cota-parte indiviza).

De aceea se impune inscrierea privilegiului imobiliar.

Conform legii „asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar asupra apartamentelor si a altor spatii, proprietate a membrilor sai, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cote de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari daca acestea reprezinta o restanta de cel putin 3 luni”.

Privilegiul imobiliar se va intabula in partea a III-a a Cartii Funciare, conform procedurii publicitatii imobiliare, la cererea scrisa a presedintelui asociatiei de proprietari si va purta stampila asociatiei de proprietari.

Cererea de inscriere a privilegiului imobiliar, prezentata ca model mai jos, se adreseaza Biroului de Carte Funciara al Judecatoriei in a carei circumscriptie este situat imobilul (sector sau localitate). La cerere se vor anexa, in doua exemplare, extrase/copii de pe listele lunare de plata a cotelor de contributie avand stampila asociatiei de proprietari, din care sa rezulte suma datorata. Cererea poate fi depusa de presedintele asociatiei de proprietari sau de catre o alta persoana imputernicita de acesta (administrator, membru comitet executiv, proprietar, avocat, consilier juridic s.a.), care va atasa procura/imputernicirea, imputernicirea avocatiala sau delegatia de jurisconsult.

Privilegiul este opozabil celorlalti creditori numai de la data indeplinirii formalitatilor de publicitate din cadrul Biroului de Carte Funciara.

Operatiunile privitoare la privilegiu sunt scutite de plata taxei de timbru.

Acest privilegiu opereaza numai dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.

Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a altei persoane imputernicite de acesta, dar si la cererea proprietarului in baza chitantei sau a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei restante catre asociatia de proprietari.

Executarea silita se va efectua numai in temeiul unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile ori a altui inscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu.

La actiunea oricarui creditor al proprietarului, privilegiul opereaza cu prioritate la recuperarea sumelor obtinute prin executarea silita in ordinea inscrierii privilegiului de catre creditori. De aceea asociatia de proprietari trebuie sa actioneze rapid.

In plus, daca proprietarul cu datorii vrea sa vanda apartamentul fara stiinta asociatiei acesta nu va putea sa il vanda atata timp cat la Biroul de Carte Funciara apare ca apartamentul are datorii fata de asociatia de proprietari, adica Certificatul de sarcini care se elibereaza obligatoriu la vanzare-cumparare arata ca apartamentul este grevat de sarcini si noul proprietar, in cunostinta de cauza, numai daca doreste va putea prelua obligatoriu si datoriile fostului proprietar prin prevedere expresa in contractul de vanzare-cumparare.

IMPORTANT: Numai prin aceasta procedura, simpla, ieftina si eficace, asociatia de proprietari se poate proteja impotriva sustragerii unui proprietar de la plata obligatiilor pe care le are fata de asociatia de proprietari, indiferent de actiunea acestuia cu sau fara stiinta conducerii asociatiei de proprietari.

Model cerere de inscriere privilegiu imobiliar

Model cerere de inscriere privilegiu imobiliar.doc

Model cerere de inscriere privilegiu imobiliar.pdf